浅析经营性物业抵押贷款的风险及对策建议

徐舜（中共芜湖市委党校  安徽芜湖  241000)

经营性物业是指已经竣工并投入商业运营，通过出租等经营方式在较长时期内获得稳定现金收入的商业房产，包括商场、写字楼、星级宾馆酒店、综合商业设施等物业形式。近年来随着地价、房价的较快上涨，经营性物业抵押贷款作为一种新型融资品种，因其贷款期限长、还款方式灵活、企业还本付息压力轻等特点，较好地解决了企业因经营性物业前期项目投入金额大、占用时间长而影响日常资金周转的实际问题，也为银行拓展和培育长期稳定的客户群体提供了良好的平台。但实践中，经营性物业抵押贷款已暴露出一些不容忽视的风险问题。

一、案例分析

经营性物业是指已经竣工并投入商业运营，通过出租等经营方式在较长时期内获得稳定现金收入的商业房产，包括商场、写字楼、专业市场、酒店、仓库、工业厂房等。经营性物业抵押贷款是指向客户发放的以其自有的经营性物业抵押，以该经营性物业的租金收入质押，并以此租金收入和经营收入作为主要还款来源的中长期贷款。

2015年12月，某银行向一公司发放经营性物业贷款6500万元，贷款期限10年，4000万元用于股东借款，2500万元用于置换该公司在他行的贷款，以该公司的房产作抵押，并开立租金收入监管专户。检查中发现该笔贷款存在如下问题：一是该笔贷款既未按固贷程序进行调查，也未对流动资金需求量进行测算，未根据贷款用途将经营性物业贷款纳入固定资产贷款或流动资金贷款管理。二是贷款资金部分回流借款人，贷款用途不实。经查，向借款人发放的6500万元中4000万元通过借款人他行账户分2笔又转到借款人在该行的另一账户用于房地产开发。三是还贷资金监管不到位。经营性物业抵押贷款还款来源是商户的租金收入，但部分租户的租金未通过监管账户结算，租金收入未能覆盖贷款利息。

二、风险分析

从上述案例可以看出经营性物业抵押贷款在实际操作中存在以下潜在风险。

1.信用风险

经营性物业抵押贷款主要用于购置、大修经营性物业，置换用于建造或购置经营性物业的银行、股东、关联公司借款等负债性资金以及物业经营期间的配套周转性资金需求等。显然，这种贷款品种不仅可以用于日常经营，还可以置换贷款和股东借款。实际工作中，银行贷前未能进行充分的市场调研和分析，未对借款人的现金流进行合理测算，对借款人的资金需求把握不准。贷后管理往往走过场，特别是对于贷款资金真实用途监控不到位，所以企业在经营过程中往往会利用归还股东或关联企业借款之名达到用于新项目开发的目的，导致资金被挪用。甚至违规流入国家明令禁止的投资领域和用途的问题。同时，对作为还款来源的租金收入监管专户监控不到位，信用风险凸显。

2.市场风险

经营性物业抵押贷款期限较长，一般5至10年，贷款期内不确定和不可预见因素较多。如，经营性物业受经济发展周期和房地产市场周期的变动，可能导致抵押不足以及项目出租率和租金水平，第一还款来源和第二还款来源存在不确定性，影响着贷款的按期收回。加之，现有商业地产的评估体系不完善，借款人高估抵押物价值或将市场租售情况不理想的项目抵押给银行等，这些都会增大银行的放贷风险。

3.法律风险

经营性物业贷款的主要还款来源是租金收入，虽然银行开立了租金收入监管专户，承租人书面承诺将租金汇入监管专户，出租人也授权银行贷款未还时主动扣收租金还款，但这种相当于租金收入的担保并不是真正意义上的担保或抵押，因此，在“不得对抗善意第三人”的法律原则下，银行“扣收租金”存在一定的法律障碍。同时，若借款期限在租赁到期日之前，一旦借款人不能按期归还，对照“买卖不破租赁”的原则，银行也难以及时处理抵押物。

4.制度盲点

对于经营性物业抵押贷款，监管部门尚未出台专门的规章制度，《流动资金贷款管理暂行办法》和《固定资产贷款管理暂行办法》也没有明确覆盖该项业务。因此，银行开展该项业务时，大多依据其内部管理制度，资金支付时多数打擦边球，不严格按贷款新规管理。

三、对策建议

1.严格筛选客户和项目

贷款对象应选择信用等级和开发资质较高，财务状况良好，商业地产开发业绩优良或物业经营管理经验丰富的优质客户。经营性物业应选择位于城市中央商务区和中心商业区等城市中心繁华地段，并投入运营一段时间，出租率较高，经营状况良好的低风险项目。

2.加强贷前调查

要重点了解物业的经营收入、支出情况。一是对银行流水或其他收款凭证详细核实物业经营现金流情况。二是对抵押物业所产生的现金流进行详细测算和分析。三是甄别抵押物在设定抵押前签订的租赁、管理等各类合约的性质、种类和数量，分析、评估其对实现抵押权的影响程度，特别关注承租人等依法享有的承租权、优先购买权等对银行实现抵押权的限制。四是调查物业情况。主要包括当地经济状况、物业周边环境、建造成本、账面价值、评估价格、出租情况、变现能力等。五是预测企业的偿债能力。分析主要包括申请企业现金流状况、年租金情况、每年可用于还贷的物业收入情况，分析贷款期限、还款方式等与申请企业现金流状况是否匹配等。

3.审慎授信

加强对经济周期变化、产业发展趋势和相关行业贷款风险状况的研究、分析和预测，密切关注市场风险、客户风险，动态监测借款企业现金流量和抵押物价值变化，合理确定贷款期限。结合企业的租金水平对其经营情况进行现金流测算，并考虑房产的评估价值、合理的市场价格以及租金覆盖率等因素，确定贷款金额。明确贷款用途，并约定一旦企业未按照约定用途使用资金银行有权提前收回贷款。

4.强化贷后管理

加强对资金用途、贷款资金流向的监管，防止因资金流向不合理而引发的经营风险，有效控制资金用途。加强对抵押物业价值的动态监测，密切关注物业出租率、租金水平的变化情况和整个物业的管理状况。密切关注借款人经营状况，一旦出现借款人经营不善，要及时采取保全措施，避免形成风险。

5.明确适应规则范围

对于经营性物业抵押贷款应根据贷款申请的具体用途来判断适用规则，贷款如用于项目的建设投资应属于《固定资产贷款管理暂行办法》适用范畴，如用于日常经营周转则属于《流动资金贷款管理暂行办法》适用范畴。